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Un article d'Eclairages Economiques

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Loyers et logement

La France ne manque pas de logements. Mais le contrôle des loyers, la protection excessive des locataires, et des réglementations bien intentionnées à effets pervers, créent une sous-utilisation du parc immobilier qui augmente artificiellement les loyers. Une situation qui ne bénéficie à personne… 

Les prix élevés des loyers et les difficultés à se loger constituent un sujet récurrent de griefs.  

Pourtant, comme on le constate sur l'histogramme ci-dessous, le coût moyen du logement en France est loin d'être exorbitant.

 

 Source: INSEE. Les dépenses logement comprennent le loyer ou le remboursement des prêts immobiliers. 

Remarquons cependant que dans la mesure où la population croît et qu'on ne construit pas parallèlement des gratte-ciels au cœur de Paris, il devient nécessairement de plus en plus dur se loger. En effet, la demande de logements augmente tandis que l'offre stagne. Ainsi, la part des dépenses logements dans le revenu du ménage français moyen est passé de 8,7% en 1984 à 10,3% en 2002.[1] Construire de grands immeubles dans la périphérie des villes permet en partie de faire face à ce déséquilibre. 

Au sein même des villes, où l'offre est en grande partie fixe tandis que la demande augmente, le prix (dans ce cas loyers et prix des habitations) s'ajuste pour faire en sorte que l'offre et la demande coïncident. Un prix plus élevé incite à construire davantage d’habitations, et contient la demande de logements, de sorte que l'offre soit égale à la demande au prix d'équilibre. Seul « problème » : la France entière ne peut pas résider sur les Champs Elysées. Mais aucune mesure politique, aucune manipulation des prix ne changera cette réalité. 

Pourtant, certains politiciens sont favorables au contrôle des loyers. C'est le principe des HLM par exemple[2] ; mais de nombreux autres logements font face à des contraintes similaires dans la fixation des loyers. Malheureusement un loyer arbitrairement fixé à un niveau trop bas réduit la construction de nouveaux logements, et augmente la demande de logements existants. Le déséquilibre entre offre et demande ne peut alors que s'accentuer avec le temps, et se traduire par pénuries et rationnements...

En effet, lorsque certains loyers sont fixés à un prix artificiellement bas, certains ménages occupent davantage de surface qu'il est socialement optimal (car en ce cas ils ne font pas face au véritable cout social de leur occupation de mètres carrés, ce qui biaise leurs choix). Ce faisant, ils créent une pénurie de logements, qui augmente les loyers non assujettis au contrôle des prix. Cette pénurie et la hausse des prix résultante poussent alors les politiciens à répéter à une plus grande échelle une politique de contrôle du niveau des loyers, laquelle est précisément à l'origine de ces problèmes !

De même, un décret passé en 2002 stipule entre autres restrictions qu'un logement doit faire plus de 9 mètres carrés pour être louable.[3]Ce décret, dans la mesure où il a été appliqué, a retiré du marché des dizaines de milliers de chambres de bonnes que de nombreux locataires étaient très contents d'habiter –notamment des locataires aux revenus modestes dans les « beaux quartiers ». Ces mêmes locataires qui devant chercher un autre logement ont augmenté les prix de la location, et diminué la mixité sociale...

Ce n'est pas tout. La protection excessive des locataires en France[4] explique en grande partie la proportion de logements vacants, et donc les prix élevés de la location, dont les locataires (spécialement les plus pauvres) font les frais. Selon Droit au logement, 7% du parc immobilier français était vacant en 1999, soit 2 millions de logements.[5] 

On pourrait croire qu'il s'agit de logements provinciaux abandonnés… sauf que la proportion de logements vacants à Paris s'élève à 10%. Etant donnés les prix de la location à Paris, pourquoi les propriétaires ne louent-ils pas ces bureaux ou appartements? Ce gâchis monumental est probablement expliqué par la peur des propriétaires d'avoir des locataires indésirables ou mauvais payeurs sur lesquels ils n'ont quasiment aucun pouvoir. Par comparaison, à Londres, une grande ville comparable à Paris mais où les propriétaires ont davantage de pouvoir sur les locataires, la proportion de logements vacants est de seulement 3% (un niveau minimum est requis du fait des travaux de rénovation, et des périodes de transitions entre locataires);[6] pour devenir locataire, il suffit d'avancer deux à trois mois de loyer. En France, où il est illégal de demander plus d'un mois de loyer en dépôt de garantie, les propriétaires ne prennent pas le risque d'accepter des locataires à la situation précaire. Ils vont seulement sélectionner des gens aux revenus relativement élevés et à la situation professionnelle stable. C'est-à-dire que cette restriction sur le dépôt de garantie favorise l'exclusion.

La demande de logement est assez inélastique par rapport au prix (contrairement à la demande de mètres carrés habitables). Par conséquent, le fait qu’une grande partie des logements vacants de Paris seraient disponibles si les propriétaires avaient un certain pouvoir sur les locataires aurait un impact négatif considérable sur les loyers moyens – ce qui bénéficierait in fine aux locataires ! En effet, cela correspondrait à une augmentation du stock de logements disponible de 7% (si l’on rejoint les niveaux d’occupation de Londres). Conclusion: nul besoin de construire de nouveaux logements, une simple modification de la législation résoudrait en grande partie la « crise » du logement.

Pierre Chaigneau

Editeurs : Pierre Pâris, Bruno Lannes, Pierre Chaigneau.



[1] Source: INSEE.
[2] On objectera qu'il faut permettre à toute personne de se loger, même si ses revenus sont modestes. Mais il n'est pas indispensable d'intervenir directement dans le parc locatif (et ainsi créer toutes sortes de distorsions) pour cela. Le prix Nobel d'économie Milton Friedman a ainsi montré qu'il est préférable de donner régulièrement aux « pauvres » une somme d'argent, qu'ils dépensent alors eux-mêmes selon leurs préférences et leurs circonstances, entre autres pour se loger. Les HLM ne sont indispensables que si l'on considère que les pauvres sont trop incompétents pour être supportés financièrement puis laissés maîtres de leurs choix, soit une vision très patriarcale et méprisante envers cette population.
[3] Source: http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000217471&dateTexte=20080222.
[4] En 2009, Christine Boutin a décidé d'interdire les expulsions sans solution de relogement. Une autre mesure populiste qui va empirer les choses. En réaction, le parti libéral démocrate cite l'exemple canadien: "Au Canada, un mauvais payeur est expulsé sans état d'âmes au bout de quelques semaines, permettant au bailleur de remettre son bien sur le marché en moins de deux mois, et ce, même au coeur de l'hiver. Le recours aux expulsions y est rarissime. Les locataires pressentant des difficultés anticipent et recherchent d’eux-mêmes un logement plus petit ou moins bien situé. Résultat de cette responsabilisation des locataires, les investisseurs, individuels ou institutionnels, sont en confiance, et maintiennent une offre suffisante pour satisfaire les besoins de logement." Un exemple dont la France ferait bien de s'inspirer.

 

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